本溪市城区基准地价使用说明

    一、本基准地价是在本土规字[1995]50号文件公布的《本溪市中心城区基准地价标准》的基础上，根据辽宁省国土资源厅《关于开展基准地价更新调整与公布工作的通知》（辽国土资办发[2000]24号）规定的方法，设定标准地价点，经实际调查近年来地价的变动情况，经综合评估后，调整确定的。
    二、本基准地价是政府加强地价管理，规范土地市场，宏观调控本地区地价水平的依据，也是国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、入股评估土地使用权价格的依据，并可作为政府收购、储备土地的依据。
    三、本基准地价是一个级别内同一类别土地的平均价格。设定基准日为2003年1月1日，土地使用权年限为法定最高出让年限，设定开发程度：商业为宗地外“六通”(给水、排水、供暖、电力、道路、通讯)，宗地内土地平整，标准容积率为2.5；住宅为：宗地外“七通”（给水、排水、供暖、煤气、电力、道路、通讯），宗地内土地平整，标准容积率为1.2；工业为：宗地外“五通”（给水、排水、电力、道路、通讯），宗地内土地平整。
    由于同一级别土地仍存在差异，宗地地价的评估，要根据不同用地类别基准地价进行因素修正。最基本计算公式为：宗地地价=（基准地价±开发程度修正）×容积率修正系数×（1±Σ宗地条件因素修正系数）×土地使用年期修正系数×期日修正系数
    1、开发程度修正：修正数值根据差异项的工程费用值确定，待估宗地地价评估时设定的开发程度与基准地价内涵设定的开发程度不一致时加此修正。
    2、容积率修正：进行宗地地价评估的容积率与该用途该级别的容积率不一致时，加此项修正。进行容积率修正的用地为商业用地、住宅用地，工业用地不进行此项修正。
    3、宗地条件因素修正：除开发程度和容积率之外，宗地其它各项因素条件修正系数的代数和。
    4、期日修正：待估宗地设定的估价期日与基准地价设定的期日不一致时，做此项修正。
    5、土地使用年期修正：待估宗地设定的土地使用年期与基准地价设定的该类用地的土地使用年期不一致时，做此项修正。修正公式为：R=[1-1/（1+r）n]/ [1-1/（1+r）N]式中，R为年期修正系数值，n为评估宗地设定的土地使用年限，r为土地还原利率，N为该类用地的法定最高出让年期。